Über die Bestimmungen im Bürgerlichen
Gesetzbuch (BGB) entscheidet ausschließlich der Bund.
Mietspiegel: ortsübliche Vergleichsmiete
Geschichte
Im zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetz (2. WkSchG) aus dem Jahr 1974 kam es zur Einführung der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Ursprünglich wurde die Regelung den Vermieter*innen als Ausgleich für den eingeführten Kündigungsschutz gewährt. Einerseits wurde damit die rechtliche Stellung der Mieter*innen in Bezug auf Kündigung und Mieterhöhung geschützt, andererseits wurden Mieterhöhungen in Abhängigkeit von der allgemeinen Marktentwicklung gewährleistet.
Bis 1982 gingen sämtliche Bestandsmieten in die Bildung der Vergleichsmiete mit ein. Dann wurde das Instrument so eingeschränkt, dass nur noch Mieten einbezogen wurden, die in den letzten drei Jahren neu vereinbart oder geändert wurden.
In früheren Diskussionen um dieses Instrument wurde stark gemacht, dass es selbst unter Vorgabe der Marktorientierung gute Gründe gäbe, die Gesamtheit aller Mieten heranzuziehen: Auch Bestandsmieten, die über Jahre hinweg unverändert bleiben, gehen auf ein rationales Kosten-Nutzenkalkül seitens der Vermieter*innen zurück. Ein solches könnte z.B. in der Zufriedenheit mit den Mieter*innen bestehen, die sich aus der Wohndauer und einem daraus erwachsenen wechselseitigem Einverständnis ergibt (vgl. Cromm und Koch 2006: 40, FN 47, Sabetia 2005: 103f.).
Aktuell
Bei der Berechnung eines Mietspiegels werden heute nur Wohnungen berücksichtigt, deren Miete in den letzten 6 Jahren neu vereinbart oder geändert wurde. Dies folgt aus der Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete (geregelt in § 558 Abs. 2 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist also eine Mischung aus Neuvertragsmieten und Bestandsmieten, sofern bei Letzteren eine Mieterhöhung vorgenommen wurde. Die ortsübliche Vergleichsmiete errechnet sich des Weiteren als Durchschnittsmiete, die aus Wohnungen dieser stark eingeschränkten Gruppe in der entsprechenden Wohngegend in vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Wohnlage bezahlt werden. Vom Vergleich ausgenommene Wohnungen sind darüber hinaus Wohnungen aus dem sozialen Wohnungsbau. Der Mietspiegel gilt auch nicht für Neubau.
Frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung dürfen Vermieter*innen die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, die Mieterhöhung darf bereits nach 12 Monaten erklärt werden.
Der Berliner Mietspiegel wird alle zwei Jahre von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung herausgegeben. Er dient als Begründungsmittel für Mieterhöhungen und wird von Städten (selten auch von größeren Gemeinden) in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen (das sind Mieter*innen- und Vermieter*innenverbände) aufgestellt. Der Mietspiegel bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde.
Um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB handelt es sich, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle
zwei Jahre erarbeitet wird, von Interessenvertreter*innen der Vermieter*innen und der Mieter*innen (zum Beispiel der örtliche Mieter*innenvereine) und der Gemeinde anerkannt wird (§ 558d BGB). Ausnahmsweise darf der qualifizierte Mietspiegel nach zwei Jahren auch durch eine Anpassung mit Hilfe des Lebenshaltungskostenindex für gesamt Deutschland angepasst werden, bevor nach insgesamt vier Jahren seine Neuerstellung zwingend ist. Er wird von der Gemeindevertretung förmlich beschlossen und in den Amtsblättern der Gemeinden veröffentlicht. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird im Zivilprozess vermutet, dass die darin genannten Mietpreisspannen zutreffen. Diese Vermutung wird seitens der Eigentümer*innen mitunter angefochten.
In der angespannten Lage eines weitgehend deregulierten Wohnungsmarktes hat sich der Mietspiegel fast immer als Preistreiber erwiesen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum. Sie wird zumeist durch den Mietspiegel bestimmt.
Bis 1982 gingen sämtliche Bestandsmieten in die Bildung der Vergleichsmiete mit ein.
Bei der Berechnung eines Mietspiegels werden heute nur Wohnungen berücksichtigt, deren Miete in den letzten 6 Jahren neu vereinbart oder geändert wurde.
Frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung dürfen Vermieter*innen die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben.
Der Berliner Mietspiegel wird alle zwei Jahre herausgegeben. Er bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde.
In der angespannten Lage eines weitgehend deregulierten Wohnungsmarktes hat sich der Mietspiegel
fast immer als Preistreiber erwiesen.
Mietpreisbremse
2015 wurde die Mietpreisbremse eingesetzt. Sie betrifft ausschließlich Neuvermietungen. Nach der Mietpreisbremse darf in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei einer Wiedervermietung die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Damit bezieht sich auch dieses Instrument direkt auf den Mietspiegel. Es gelten jedoch zahlreiche Ausnahmen. Eine Ausnahme kommt beispielsweise zum Tragen, wenn nach einer umfassenden Modernisierung das erste Mal wieder vermietet wird. Dann darf nach § 556e BGB die Miete auch mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
In elf Städten stiegen die Angebotsmieten mit geltender Mietpreisbremse sogar noch schneller als zuvor, darunter Düsseldorf, Mainz und Potsdam. Den höchsten Sprung machte erneut Berlin: Die Angebotsmieten wuchsen hier zwischen 2015 und 2020 um 44 Prozent – wie im vorangehenden Fünfjahreszeitraum.
Die Mietpreisbremse betrifft ausschließlich Neuvermietungen.
Danach darf in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei einer Wiedervermietung die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Kappungsgrenze
Die Möglichkeit, in Gebieten mit Wohnungsknappheit die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen abzusenken, wurde durch das Mietrechtsänderungsgesetz eingeführt, das seit 1.5.2013 gilt. Die Kappungsgrenze gilt bei bestehenden Mietverhältnissen. Sie regelt, dass die Miete für ein Mietobjekt gemäß § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen darf. Die Bundesländer können die Kappungsgrenze in Gebieten mit Wohnungsmangel zudem für fünf Jahre auf 15 Prozent senken.
Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Berlin beträgt weiterhin 15 Prozent in drei Jahren. Durch die Verordnung wird ganz Berlin zu einem Gebiet im Sinn des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB erklärt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine entsprechende Verordnung für die nächsten fünf Jahre wurde am 5.5.2018 im Gesetz- und Verordnungsblatt verkündet und gilt somit bis 2023.
Die Kappungsgrenze regelt, dass die Miete für ein Mietobjekt innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen darf.
Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Berlin beträgt weiterhin 15 % in drei Jahren.
Zustimmungserfordernis
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, also die Anhebung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze und Sperrfrist, wird nur wirksam, wenn der Mieter*innenhaushalt zustimmt. Ist das Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß – eine Prüfung empfiehlt sich in jedem Fall! – hat der/die Vermieter*in einen Anspruch auf Zustimmung. Wird die Zustimmung verweigert, kann der/die Vermieter*in sie einklagen. Daraus ergibt sich, dass Handlungsbedarf für Mieter*innenhaushalte besteht, wenn ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB zugeht. Wichtig: Einem Mieterhöhungsverlangen wird auch durch den Akt der Bezahlung der erhöhten Miete bereits zugestimmt.
Es gibt Fälle, bei denen sich Mieter*innen infolge eines Mieterhöhungsschreibens durch die Schilderung der Bedrängnis, in die sie durch eine erhöhte Miete kommen, mit Eigentümer*innen auf Kompromisse oder den Verzicht auf Erhöhung einigen konnten. Ein solches Vorgehen kann gegebenenfalls auch in der Hausgemeinschaft besprochen werden.
Mieten können nur mit schriftlicher Zustimmung durch die Mieter*innen rechtmäßig erhöht werden.
Einem Mieterhöhungsverlangen wird auch durch den Akt der Bezahlung der erhöhten Miete bereits zugestimmt.