Das Land Berlin hat in den 90er Jahren und bis 2003 Fördermittel für die Sanierung von Altbauten gegeben. Das waren sowohl Zuschüsse als auch zinsgünstige Darlehen. Um diese Fördermittel zu erhalten, mussten die Eigentümer der Häuser sogenannte Förderverträge mit dem Land Berlin, vertreten durch die Investitionsbank Berlin (IBB) abschließen. Im Gegenzug für die gewährten Gelder mussten die Eigentümer einige Mieter schützende Verpflichtungen eingehen.
In den ehemaligen Sanierungsgebieten im Bezirk Pankow, aber auch außerhalb, wurden im Rahmen des Programms („Soziale Stadterneuerung“) seit dem Jahr 1993 ca. 7.040 Wohnungen mit Belegungsrechten und Mietpreisbindungen geschaffen.
Was bedeutet es genau?
Die Förderverträge wurden mit Bindungszeiträumen von 20 – 30 Jahren abgeschlossen. Die Dauer hing wohl von der Höhe der Fördermittel ab. Im Vorfeld wurde über externe Gesellschaften der finanzielle Bedarf an Instandsetzung und Modernisierung geschätzt. Einen Teil dieser Kosten wurde dann den Eigentümern als Fördermittel gezahlt. Ein Kritikpunkt war, dass niemals eine wirkliche Abrechnung stattfand, also nicht kontrolliert wurde, wofür die Fördermittel tatsächlich benutzt wurden.
Im Gegenzug wurde die damals noch fast unbegrenzt mögliche Modernisierungsumlage gekappt. Die Miete sollte nicht mehr als der Durchschnittswert der anzuwendenden Mittelwerte der Mietspiegelfelder für die Wohnungsgrößen 40 – 60 und 60 – 90 m² betragen. Mieter*innen mit geringem Einkommen – Grenze war das zulässige Einkommen zum Erhalt eines Wohnberechtigungsscheins (Bundesgrenzen) – konnten dann die Miete weiter reduzieren. Zuletzt auf 5,15 € pro Quadratmeter. Weitere Regelungen, die Mieter*innen schützen sollte, waren der Verzicht auf Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen. Außerdem erhielten die Bezirksämter ein Belegungsrecht für freiwerdende Wohnungen in diesen Häusern. Diese wurden dann an Sanierungsbetroffene und WBS-Inhaber*innen vergeben.
Mit jeder Wohnung, die damit aus der Mietpreisbindung fallen wird, kann nicht nur die Miete für die Bewohner*innen sprunghaft ansteigen, sondern wird sich auch die allgemeine Mietenentwicklung im Bezirk Pankow verändern. Der wegfallende Schutz vor Eigenbedarfskündigungen wird die Verdrängung von Mieter*innen zusätzlich beschleunigen.
Wie bekommt man Informationen über die eigene Wohnung?
Die Förderverträge verpflichten die Eigentümer*innen, die Mieter*innen über Bindungszeitraum und -bedingungen zu unterrichten und entsprechende Erklärungen als Anlage zum Mietvertrag abzugeben. Wenn Informationen über Bindung und Laufzeit nicht vorliegen, können sie bei der IBB erfragt werden.
Die Mieterberatung Prenzlauer Berg ist zuständig für die Durchführung des Belegungsmanagements und kann Mieter*innen Auskunft geben.
Mit einem sogenannten „berechtigten Interesse“ können Mieter*innen eine Anfrage beim Grundbuchamt stellen und herausfinden, ob eine Umwandlung in Wohneigentum erfolgt ist. Erst wenn eine solche Umwandlung erfolgt ist, und ein bestimmter festgelegter Zeitraum vergangen ist, kann für Wohnungen Eigenbedarf angemeldet werden. Das betrifft nach unseren Recherchen nicht die Mehrzahl der vom Auslauf der Bindungen betroffenen Häuser.
Wie erhöht sich die Miete?
Die Miete kann entsprechend § 558 BGB alle drei Jahre um 15 % steigen, bis die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht ist. Diese wird in der Regel mit dem Mietspiegel ermittelt. Während des Bindungszeitraums können Mieter*innen mit einer Einkommensbescheinigung nach §9 die reduzierte Miete von 5,15 € pro Quadratmeter zahlen, während die Miete für Mieter*innen ohne diese Bescheinigung oder WBS schon gemäß den Mieterhöhungen ansteigt. Mit Auslaufen der Sozialbindung wird die bereits erhöhte Miete dann für alle Mieter*innen fällig. Die Miethöhe ist in den Mieterhöhungen, zu denen Mieter*innen zustimmen müssen, benannt. Ob sie der ortsüblichen Miete nach Mietspiegel entspricht, kann im Einzelfall immer überprüft werden. Hierzu empfiehlt sich eine juristische Beratung, etwa durch den Mieterverein oder eine offene Beratung.