Was ist die Mietpreisbremse?
2015 wurde die Mietpreisbremse eingesetzt. Sie betrifft ausschließlich Neuvermietungen. Nach der Mietpreisbremse darf in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei einer Wiedervermietung die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Damit bezieht sich auch dieses Instrument direkt auf den Mietspiegel. Es gelten jedoch zahlreiche Ausnahmen. Eine Ausnahme kommt beispielsweise zum Tragen, wenn nach einer umfassenden Modernisierung das erste Mal wieder vermietet wird. Dann darf nach § 556e BGB die Miete auch mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Mietpreisbremse durchsetzen
Die Vermietenden dürfen bei einer Neuvermietung in Berlin nur 10 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Teilweise berufen sie sich auf Ausnahmen von dieser Regel.
Auch für das Ziehen der Meitpreisbremse kann eine Hausgemeinschaft von Vorteil sein, denn sie kann sowohl bei der Feststellung der zulässigen Miethöhe helfen, als auch dazu beitragen, dass die Miete tatsächlich sinkt. Auch kann bei dem Schreiben der Rüge und bei der Zustellung zusammengearbeitet werden. Für jeden Mietkampf gilt: Hausgemeinschaften eröffnen die Möglichkeit, in der Gruppe zu handeln. So muss niemand Angst haben, alleine zur Zielscheibe des/der Vermieter*in zu werden. Ihr könnt gemeinsam die Öffentlichkeit informieren und bei gleichen Problemen müsst ihr nicht alle einzeln rechtlichen Rat suchen.
Wie bei Betriebskosten oder Mängeln, muss die Miethöhe schriftlich beanstandet werden – das heißt, eine Rüge verfasst werden. Auf die Rüge muss der/die Vermieter*in reagieren und Informationen bereitstellen. Unten haben wir Musterrügen bereit gestellt.
Das Ziehen der Mietpreisbremse kann auch als Mittel in einem Mietkampf eingesetzt werden. Dieser Aufwand mindert Gewinne und bindet Personal. Für mögliche Rückzahlungen muss Geld zurückgelegt werden, so dass die Liquidität für neue Geschäfte reduziert ist. Zu den sofortigen Auswirkungen kommen die Erstattungen, wenn die Rüge erfolgreich ist. Der Druck steigt, je mehr Mieter*innen sich beteiligen.
Bei einer erfolgreichen Rüge erhalten die Mieter*innen zu viel gezahlte Miete zurück und zahlen auch in Zukunft weniger. Da sich spätere Mieten wiederum an der aktuellen Miete orientieren müssen, sind auch zukünftige Mieterhöhungen beschränkt.
Der Kaufpreis eines Mietshauses wird vor allem aufgrund der Nettokaltmiete berechnet. Wenn die Hausgemeinschaft erfolgreich Ihre Miete verringert, mindert das den Wert des Hauses. Das erleichtert der Hausgemeinschaft per Kauf oder Enteignung ihr Haus vom Privateigentum in die städtische oder genossenschaftliche Verwaltung zu übertragen.
Grundsätzliches
Die Mietpreisbremse gilt für alle Wohnungsarten außer für sogenannte Sozialwohnungen und Neubauwohnungen, die ab 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Sie gilt für alle Mietverträge, die ab Inkrafttreten der jeweils regional einschlägigen Rechtsverordnung abgeschlossen wurden: In Berlin ist der maßgebliche Stichtag der 1.6.2015.
Auch möblierter Wohnraum unterfällt der Mietpreisbremse, die Vermieter*innen können jedoch einen Aufschlag auf die Miete erheben. Dieser muss richtig berechnet sein und Mieter*innen haben einen Anspruch auf die Darlegung dieser Berechnung.
Auch Staffelmieten – also eine mietvertragliche Erhöhung, etwa jedes Jahr – unterliegen der Mietpreisbremse, so dass jede Staffel ab 10% über der jeweils aktuellen ortsüblichen Miete gekappt wird. Notwendig ist aber, dass nach Wirksamwerden einer jeden Staffel erneut eine Rüge der Mieterin oder des Mieters wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse erfolgt. Eine nicht gerügte vorangegangene Mietstaffel bleibt in ihrer Miethöhe erhalten.
Bei der Indexmiete wird nur die erste vereinbarte Miete der Mietpreisbremse unterzogen. Die Indexmiete ist eine mietvertragliche Vereinbarung, nach der eine Erhöhung durch das Ansteigen der Verbrauchspreise nach dem Verbraucherpreisindex ausgelöst wird.
Bei diesen Sonderformen der Miete empfiehlt es sich eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen.
Feststellen der zulässigen Nettokaltmiete – so wird die Mietpreisbremse geprüft:
Die Nettokaltmiete – teilweise auch Grundmiete genannt – ist die Miete ohne den Anteil der Betriebskosten. Zulässig nach der Mietpreisbremse ist eine Miete 10 Prozent über der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Vergleichsmiete kann anhand eines Mietspiegels berechnet werden.
Mietverhältnisse, die vor dem 1.9.2014 begründet worden sind, unterfallen nicht der Mietpreisbremse. Ein einfaches Tool zur Feststellung der Vergleichsmiete ist der Online-Fragebogen der Senatsverwaltung. Vorsicht: Darin findet sich nur die Miete nach dem Mietspiegel 2021. Wenn der Mietvertrag älter ist, muss anhand des auch im Internet auffindbaren älteren Mietspiegels im dort jeweils geltenden Mietspiegelfeld selber gerechnet werden, evtl. galt damals eine andere Wohnlage (→ Straßenverzeichnis checken!).
Eine andere Möglichkeit ist das Ausfüllen des Ausfüllbogens den Berliner Mietervereins.
Dafür muss im Straßenregister zum Mietspiegel geschaut werden, welche Wohnlage vorliegt und ob die Adresse mit einem (*) gekennzeichnet ist. In diesem Fall handelt es sich um eine besonders lärmbelastete Adresse (Merkmalgruppe 5).
Das Ergebnis ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese ist zum Beispiel auch wichtig bei Mieterhöhungen nach der Vergleichsmiete (§558) BGB.
→ Das Ergebnis + 10 Prozent entspricht der zulässigen Miete. Liegt die im Mietvertrag vereinbarte Miete darüber, kommt eine Mietpreisbremse in Betracht.
Ausfüllhinweise zu Fragebögen / Onlinetools
Für den Online-Abfragebogen der Berliner Senatsverwaltung gilt Folgendes:
Erste Seite:
Adresse mit Hausnummer eingeben.
Zweite Seite:
Wann ist das Haus gebaut worden? Ist das Baualter des Hauses unbekannt? Dann hilft es vielleicht, die Nachbar*innen zu fragen. (In den Infoschreiben zum Mietendeckel, sollte das Baualter aufgeführt sein. Manchmal sind diese Angaben in Mietverträgen oder anderen Schreiben der Vermietung aufgeführt. Im Notfall muss Einblick in die Bauakten genommen werden. Das geht per Anfrage beim Bauaktenarchiv des Bezirksamts. Zudem bleibt die Möglichkeit, den/die Vermieter*in anzuschreiben, mit Bitte um Auskunft. Dann wird jedoch klar, dass die Miethöhe von den Mieter*innen möglicherweise geprüft wird. Diese Angaben sind allerdings auch für Wohngeldanträge etc. notwendig.)
Handelt es sich um eine Dachgeschosswohnung? Dann kommt es auf die Bezugsfertigkeit der speziellen Wohnung an.
Die Größe der Wohnung steht häufig im Mietvertrag. Hier bitte die genaue Größe eintragen. Ist keine Größe genannt, muss die Größe erst ermittelt werden. Auch bei Quadratmeterzahlen kann eine Überprüfung der angegebenen Größe ratsam sein.
Dritte Seite:
Hat die Wohnung ein Innen-WC bzw. Bad und Sammelheizung? Achtung: Gasetagenheizungen sind Sammelheizungen (sowie auch Zentralheizungen und Fernwärmeheizungen). Das Zutreffende bei den blauen Ziffern anklicken.
Vierte Seite:
Hier geht es um die genaue Wohnungsausstattung. Es gibt mehrere Merkmale, die für alle Wohnungen des Hauses gleich sind. Hier kann die Hausgemeinschaft gut helfen. Kollektiv kann besonders bei folgenden Punkten Vorarbeit geleistet werden:
Merkmalgruppen 4. Gebäude und 5. Wohnumfeld lassen gleichen sich zumeist, bis auf den Keller, wenn möglicherweise nicht alle Mietparteien einen haben. Auch eine moderne Heizanlage kann von Wohnung zu Wohnung unterschiedlich sein.
Hier können kollektiv Informationen zusammengetragen werden. Es kann bereits ein Fotodokumentation des Zustands des Hauses (Treppenhaus, feuchter Keller, schlechte Fassadendämmung, übervolle Fahrradständer, schlechter Zustand des Hofs etc.) erstellt werden. Gemeinsam lässt sich auch der Energieausweis ausfindig machen oder der energetische Zustand mit einer Betriebskostenabrechnung und dem Onlinetool des Mietervereins ausrechnen. Der energetische Zustand ist bei allen Wohnungen des Hauses identisch.
Probleme beim Ausfüllen?
Einige der wohnungsbezogenen Merkmale sind schwer einzuschätzen. Im Zweifel einfach lässt sich nach Schätzung ankreuzen. Wenn etwas mehr als tatsächlich angegeben wird, ist das nicht schlimm, es sollte aber nicht völlig unrealistisch sein und die genaue Miethöhe wird beim Streit darüber erst ein Gericht feststellen. Sie kann dann höher ausfallen als die Miete, die in der Rüge angegeben ist.
Beim Berliner Mieterverein gibt es einige nützliche Einschätzungen. Auch nützlich ist die Urteilssammlung zum Mietspiegel 2021 inklusive Vorwort, herausgegeben von der Senatsverwaltung (berlin.de).
Wenn die Miethöhe + 10 Prozent die zulässige Miete übersteigt, sollte
eine Rüge geschrieben werden. Warum?
Der/die Vermieter*in muss darüber informiert werden, dass der Mietpreis gerügt wird. Das hat zunächst die Konsequenz, dass der zu hohe Mietzins damit auf die Tagesordnung gesetzt wird. Bei Mietverhältnissen, welche vor dem 31.3.2020 geschlossen worden sind, beginnt mit der Rüge (ab Folgemonat) auch erst die Möglichkeit, die Mieten seit der Rüge zurückzufordern. Für die Rückforderung nach der Mietpreisbremse ist keine «Vorbehaltszahlung» notwendig.
Wenn die Rüge verfasst ist, sollte diese beweisbar zugestellt werden. Siehe hierzu auch die Tipps zur Zustellung weiter unten.
Besonderheit Bruttomiete:
Es kann vorkommen, dass Nebenkosten sowie Heizkosten im Mietvertrag nicht gesondert bestimmt werden, sondern quasi als Pauschale in der Gesamtmiete enthalten sind. Das wird Bruttomiete genannt. In diesem Fall muss von der vertraglichen Miete ein sogenannter fiktiver Betriebskostenanteil abgezogen werden, um den Nettokaltmietanteil zu bestimmen. Dieser lässt sich mit dem Berliner Betriebskostenspiegel berechnen. Zu verwenden ist der untere Wert der Durchschnittskosten (d.h. für Nebenkosten und Heizung werden jeweils die unteren Durchschnittswerte mit der Größe (qm) der Wohnung multipliziert).
Ausnahmen bei der Mietpreisbremse
Neubau: Wenn das Gebäude nach dem 1.10.2014 bezugsfertig geworden ist, findet die Mietpreisbremse keine Anwendung.
Hohe Vormiete:
Vermietende behaupten oft, die Mietpartei vorher hätte genauso viel bezahlt. Das ist möglich, wenn die Miete jedoch zuvor schon zu hoch war, ist das keine gültige Vormiete. Berufen sich die Vermietenden auf die Vormiete, sollte diese genauer geprüft werden. Problematisch ist es, wenn die sehr hohe Vormiete aus einer Zeit vor dem 1.6.2015 (Beginn der Wirksamkeit der Mietpreisbremse für Berlin) stammt, dann ist es häufig eine gültige Vormiete. Aber das kommt eher selten vor. Jedenfalls sollte im Haus gefragt werden, wer vorher in der Wohnung gewohnt hat: Vielleicht lässt sich herausfinden, wie hoch die Miete war; vielleicht kann auch die vorherige Mietpartei den geringeren Mietzins bezeugen. Wenn die Namen bekannt sind, kann über das Einwohnermeldeamt eine Anfrage zur aktuellen Anschrift der Vormieter*innen erfolgen. (Die Vermieter*innenseite ist zwar grundsätzlich beweispflichtig, das birgt jedoch ein Prozessrisiko.)
Umfassende Renovierung: Die Mietpreisbremse greift nicht, wenn eine Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert worden ist. Das gilt aber nur, wenn der Aufwand (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht (ca. 500,00 €/qm). Das muss der/die Vermieter*in erst beweisen, was meist nicht gelingt. Außerdem muss die Wohnung durch die erfolgten Maßnahmen Neubaustandard haben. Das ist im sanierten Altbau selten der Fall.
Hier kann die Hausgemeinschaft den Unterschied machen. Es kann herausgefunden werden: Was ist nach dem Auszug der Vormieter*innen passiert. Wie sah die Wohnung vorher aus? Was war lediglich Instandhaltung (die Kosten bleiben außen vor) und was war wirklich Modernisierung (z.B. Kohleheizung durch Gasetagenheizung ersetzt)? Über Kontakte der Nachbar*innen zu den ehemaligen Mieter*innen können diese Fragen beantwortet werden und ggf. Angaben der Vermieter*innen geprüft werden.
Wenn es sich nicht um eine umfassende Modernisierung handelt: Wenn es sich nicht um eine umfassende Modernisierung handelt: Einzelne Modernisierungsmaßnahmen können zu einer Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete führen. Die Kosten der Modernisierung lassen sich anhand des Zustandes der Wohnung vor der Modernisierung ermitteln, um festzustellen, inwieweit ein Aufschlag für die Modernisierung zulässig ist. Hier sollte bei Fragen die Beratung aufgesucht werden.
Im Zweifel gilt: Wenn der/die Vermieter*in sich auf Ausnahmen beruft, wenn es Probleme bei der Berechnung der zulässigen Miethöhe gibt oder nicht klar ist, ob die Mietpreisbremse überhaupt anwendbar ist, ist eine Beratung durch Rechtsanwält*innen oder Mieter*innenorganisationen sinnvoll. Fehlen finanzielle Mittel, kann beim Amtsgericht ein Beratungshilfeschein beantragt werden. Dann kostet eine Erstberatung bei Rechtsanwält*innen nur 15€.
Darüber hinaus gibt es offene kostenlose Beratungen etwa über die Bezirksämter im Kiez und solche, die sich auf kollektive Fragen spezialisieren. Eine fortlaufend vervollständigte Liste mit einer Auswahl an offenen Beratungen findet sich auf dieser Seite unter Beratungen.
Durchsetzung nach der Rüge
Wenn der/die Vermieter*in nicht auf die Rüge eingeht oder eine Ausnahme anwenden will, bleibt nur ein Gerichtsverfahren. Das sollte aber nicht ohne Anwält*innen gemacht werden.
Seit 1.4.2020 gilt eine veränderte Rechtslage: eine Rüge kann nun auch für die zurückliegenden 30 Monate erhoben werden. Vermieter*innen sind in der Pflicht, spätestens bei Mietvertragsabschluss über das Vorliegen von Ausnahmen (Vormiete, Modernisierung) zu informieren. Tun sie das nicht, dürfen sie sich zwei Jahre nach dem Nachholen dieser Information nicht mehr auf diese Ausnahmen berufen. Das gilt nicht für bereits wieder beendete Mietverträge.
Rechtsschutzversicherungen
Mitglieder von Mieter*innenorganisationen sollten sich in den Beratungsstellen mit dem Mietvertrag, einer Betriebskostenabrechnung und dem ausgefüllten Fragebogen beraten lassen, wie ihr Rechtsschutz genau aussieht. Bei den gängigen Mieter*innenorganisationen beginnt der Rechtsschutz erst mit mehrmonatiger Mitgliedschaft. Beim Eintritt in den Berliner Mieterverein empfiehlt es sich daher zum Beispiel, drei Monate zu warten, bis die Rüge abgeschickt wird.
Auch Rechtsschutzversicherungen können die Prozesskostenrisiken der Mietpreisbremse übernehmen. Die Versicherungen machen das jedoch zumeist nur dann, wenn der Versicherungsschutz zum Zeitpunkt der Unterschrift unter den Mietvertrag schon bestanden hat.
Zustellung der Rüge
Eine sichere Zustellung per Einwurfeinschreiben ist empfehlenswert.
Noch besser, vor allem im Zuge von Mietkämpfen: Wichtige Schreiben werden am besten per Bote oder Botin zugestellt, damit später jemand die Zustellung bezeugen kann. Es muss eine Person sein, die nicht im Mietvertrag steht und es ist gut, wenn sie weiß, was in dem Schreiben steht. Sie kann das Schreiben bei der Vermietung persönlich einwerfen. Möglich ist auch, dass die Vermietung auf einer Kopie bei persönlicher Abgabe den Erhalt bestätigt.
Das Einwerfen kann auch als Flashmob erfolgen, dann sind die Mieter*innen füreinander die Zeug*innen. Wenn sich die Vermietung nicht in der selben Stadt befindet, sollte zumindest ein Einwurfeinschreiben genutzt werden und zusätzlich am besten noch eine E-Mail.
Musterrügen für Rügen mit Nettokaltmiete und Bruttomiete
Vorlage für Rüge mit Nettokaltmiete (PDF Download)
Vorlage für Rüge mit Bruttomiete (PDF Download)
→ HANDLUNGSMÖGLICHKEITEN BEI MIETWUCHER
Wenn du den Verdacht hast, dass deine Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt, kannst Du dich an dein vor Ort zuständiges Amt wenden.
Der Begriff „Mietwucher” fasst umgangssprachlich zwei Verstöße zusammen.
Eine Ordnungswidrigkeit liegt vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel um mindestens 20 Prozent überschritten wird und Vermieter*innen eine Mangellage auf dem Wohnungsmarkt ausnutzt. Dem/er Vermieter*in droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Wird die ortsübliche Vergleichsmiete hingegen um mehr als 50 Prozent überschritten, kann sogar eine Straftat vorliegen, die mit härteren Strafen geahndet wird – theoretisch sogar mit einer Gefängnisstrafe.
In beiden Fällen kannst du die Miete senken und zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Hier hat die Partei Die Linke das Vorgehen gut zusammengefasst.
Miethöhe senken, Mietwucher prüfen und verfolgen lassen – Prüfstelle Berlin: https://www.berlin.de/aktuelles/9514648-958090-mietpreispruefstelle-geht-an-den-start.html
Informiere Deine Nachbar:innen und schließe dich mit ihnen zusammen! -> mehr Infos zur Gründung einer Hausgemeinschaft
Viele wissen nicht, dass ihre Mieten zu hoch sind.
Sichere und langfristige Mietverhältnisse sind für die gesamte Nachbarschaft und ihren Zusammenhalt von Vorteil. Auch neue Nachbar:innen freuen sich, lange zu bleiben!
Noch besser: Trete allein oder gemeinsam mit Nachbar:innen der Mieterinnengewerkschaft Berlin bei!
Hier vernetzen sich Mieter:innen, um gegen diese Praxis und viele andere Missstände aktiv zu werden.
In vielen Fällen gelingt es, die Miete deutlich zu senken.
Sich gegen diese Praxis zu wehren, hilft allen Mieter:innen in der Stadt!