Fragen zu Untervermietung und Untermiete

Untermiete-Mythen: Für Hauptmietende

Untervermietung ist illegal? Falsch!

Wenn Ihr ein Zimmer untervermieten wollt, habt Ihr in vielen Fällen ein Recht dazu.

Dazu braucht es einen Grund, der entstanden sein muss, nachdem der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Vielleicht ist ein*e Mitbewohner*in ausgezogen, Ihr verdient jetzt weniger, der/die Partner*in soll einziehen oder Ihr müsst für Arbeit oder Ausbildung einige Monate in eine andere Stadt? Das sind alles gute Begründungen und es gibt noch viele weitere.

Der Grund und die Personalien der Untermietperson muss der/dem Vermieter*in vorab mitgeteilt werden. Um eine Erlaubnis zur Untervermietung bittet Ihr möglichst in Textform und begründet. Häufig klappt das problemlos: sind die Voraussetzungen erfüllt, habt Ihr einen Anspruch auf eine Erlaubnis. Vermietet das Zimmer erst unter, wenn Euch der Nachweis darüber vorliegt. Eine Untervermietung ohne Genehmigung kann ein Kündigungsgrund sein. Bei Problemen mit der Beantragung lasst euch beraten → Beratungsstellen.

Schließt in jedem Fall einen Untermietvertrag ab, in dem alle Vereinbarungen, wie etwa die Höhe der Kaution, schriftlich festgehalten werden.

Mit den untermietenden Personen solltet ihr eine Miete vereinbaren, die dem Verhältnis der untervermieteten Fläche zur nicht gemieteten Fläche entspricht. Gemeinschaftsflächen werden dabei nach Kopfanteilen berücksichtigt.

Gerichte geben Vermieter*innen das Recht, die Genehemigung zu versagen, wenn mit der Untervermietung „Gewinn“ erwirtschaftet wird. Viele Regeln des Mietrechts gelten auch für Untermietverhältnisse.

Es ist empfehlenswert, einem Mieter*innenverein mit Rechtsschutzversicherung beizutreten. Dieser kann Euch zur Untervermietung beraten und rechtliche Rückendeckung geben. Das ist besonders wichtig, wenn Ihr die ganze Wohnung untervermieten wollt.

Damit sich Untermieter*innen anmelden können, solltet Ihr ihnen eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellen!

Schon gewusst? Ohne Anmeldung erhalten Untermieter*innen keine Steuer-ID, können keinen Job antreten, keiner Krankenkasse beitreten oder kein Konto eröffnen. 

Holt Euch die Zustimmung zur Untervermietung von Euren Vermieter*innen und macht Schluss mit prekären Wohnverhältnissen! Sichere und langfristige Mietverhältnisse sind für die gesamte Nachbarschaft und Ihren Zusammenhalt von Vorteil.

Untermiete-Mythen: Für Untermietende

Untermieten ist illegal? Falsch!

Für eine sichere und legale Untervermietung benötigen Hauptmieter*innen eine Erlaubnis. Auf deren Erteilung haben sie einen Anspruch, sofern ein Untervermietungsgrund besteht. Bei einer erlaubten Untervermietung kann der/die Hauptmieter*in eine Wohnungsgeberbescheinigung ausstellen, mit der Ihr Euch beim Bürgeramt anmelden könnt.

Ein Untermietvertrag unterscheidet sich kaum von einem „normalen“ Mietvertrag. Auch hier darf keine Fantasiemiete verlangt werden, denn die Mietpreisbremse gilt.

Ihr seid auch vor Kündigungen geschützt. Wenn Ihr eine ganze Wohnung zur Untermiete anmietet, könnt Ihr nur aus bestimmten Gründen gekündigt werden, zum Beispiel wegen Eigenbedarf oder bei erheblichen Mietrückständen. Wenn Ihr in einem Zimmer der Wohnung von Hauptmieter*innen zur Untermiete wohnt, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Achtung: Für möbliert vermietete Zimmer in von Hauptmieter*innen mitbewohnten Wohnungen gelten schwächere Regelungen!

Ein Zimmer sollte erst dann zur Untermiete angemietet werden, wenn die Erlaubnis der Vermieter*in vorliegt, denn eine heimliche Untervermietung kann eine Kündigung zur Folge haben.

In jedem Fall sollte ein Untermietvertrag abgeschlossen werden, in dem alle Vereinbarungen, wie etwa die Kaution, schriftlich festgehalten werden. Ein Untermietvertrag ist auch bei einer unerlaubten Untervermietung gültig.  

Falls Ihr bereits unerlaubt zur Untermiete wohnt, sprecht in keinem Fall ohne vorherige Beratung mit dem/der Vermieter*in, solange diese noch nichts von Euch als Untermieter*in weiß. Das Risiko ist zu groß. Doch auch dafür gibt es Lösungen.

Grundsätzlich gilt eine Rechtsschutzversicherung nur für Euer Untermietverhältnis mit der Hauptmieter*in. Um auch bei Streitigkeiten mit Vermieter*innen Beratung und rechtliche Rückendeckung zu erhalten, ist es empfehlenswert, gemeinsam mit der Hauptmieter*in einem Mieter*innenverein mit Rechtsschutzversicherung beizutreten.

Hintergrund – Gesetzliche Regelungen

Das Gesetz regelt in § 553 BGB das Recht von Wohnungsmieter*innen auf die Erteilung einer Untermietgenehmigung durch die/den Vermieter*in. Danach hat jede*r Mieter*in das Recht auf Untervermietung, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind.

Wollt Ihr einen Teil Eurer Wohnung untervermieten, müsst Ihr den/die Vermieter*in vorab um Genehmigung bitten. Das gilt auch für den Zuzug von Lebenspartner*innen.

Dazu müsst Ihr die Personalien der Person, an die Ihr untervermieten wollt, und die Gründe benennen. Ihr solltet der/dem Vermieter*in eine Frist für die Erteilung der Genehmigung setzen. Es ist auch empfehlenswert, die Räume, die Ihr untervermieten wollt, genau zu benennen. Ein Schreiben könnte z.B. wie folgt aussehen:

Guten Tag, ___________________

ich bitte um die Erteilung der Genehmigung der Untervermietung des größeren/kleineren Zimmers meiner Wohnung ab dem 1. Mai 2026 an Maxi Musterfrau, geboren am __.__.____, bisher wohnhaft ____-straße __, _____ Ort.

Ich werde die nächsten 3 Jahre im Ausland studieren. Da ich dort auch eine Unterkunft bezahlen muss, möchte ich die Mehrausgaben durch die Einnahmen aus der Untervermietung kompensieren.

oder

Ich beginne ein Studium und werde daher in den nächsten Jahren weniger Geld verdienen. Daher möchte ich das genannte Zimmer untervermieten.

oder

Meine Lebenspartnerin und ich möchten in Zukunft gemeinsam in der Wohnung leben.

Ich bitte Sie, die Genehmigung bis zum xx.xx.xxxx (14 Tage) zu erteilen.

MfG, _____________

Übrigens, für Kinder (auch erwachsene) oder Elten braucht Ihr keine Genehmigung, wenn Ihr sie in die Wohnung aufnehmt. Bei Geschwistern, Stiefkindern, Nichten und Neffen ist das umstritten, daher sollte Ihr in diesem Fällen besser fragen.

Wenn Ihr die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt, muss der/die Vermieter*in die Genehmigung erteilen. Tut sie das nicht, könnt Ihr sie auf Genehmigung verklagen. Der/die Vermieter*in kann, wenn sie zu Unrecht die Genehmigung verweigert, den Mietvertrag nicht kündigen, wenn der/die Untermieter*in einzieht.

Mit der untermietenden Person solltet Ihr eine Miete vereinbaren, die dem Verhältnis der untervermieteten zur nicht gemieteten Fläche entspricht. Dabei werden Gemeinschaftsflächen nach Kopfteilen (Anzahl Bewohner*innen) berücksichtigt.

Es gibt zunehmend Urteile, die Vermieter*innen das Recht geben, die Genehmigung zu versagen, wenn mit der Untervermietung „Gewinn“ erwirtschaftet wird. Außerdem gilt auch im Untermietverhältnis die Mietpreisbremse. Zahlt Ihr als Untermieter*innen mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, könnt Ihr die Miete senken.

Hinzu kommen die Betriebs- und Heizkosten. Wenn Ihr eine Pauschalmiete zahlt, müsst Ihr diese Kosten bei den Hauptmieter*innen erfragen. Wie oben beschrieben, ist bei der Berechnung der zulässigen Miete die Fläche der (unter-)gemieteten Räume und anteilig die Gemeinschaftsfläche zu berücksichtigen.

Beispiel: Die Wohnung hat zwei Zimmer à 20 m² und ein Zimmer à 15 m², die von drei Bewohner*innen genutzt werden. Flur, Bad und Küche werden gemeinschaftlich genutzt und haben zusammen eine Fläche von 30 m². Ihr habt das 15 m² große Zimmer gemietet. Anhand des Mietspiegelrechners ermittelt Ihr für die Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 9 €/m² nettokalt. Die Betriebs- und Heizkosten betragen 3 €/m². → Die zulässige Miete für das 15 m² große Zimmer berechnet sich wie folgt:

Ggf. können noch anteilig Strom- und Internetkosten sowie Möblierungszuschlag addiert werden. Der Möblierungszuschlag muss sich am Zeitwert der Möbel bzw. technischen Geräte orientieren und darf nach überwiegender rechtlicher Auffassung 2 % dieses Zeitwerts nicht überschreiten.

Verbreitet diese Informationen und tretet allein oder gemeinsam mit Nachbar*innen der Mieterinnengewerkschaft Berlin (MGB) bei! Hier vernetzen sich Mieter*innen, um sich solidarisch gegen Missstände zu wehren und Ihre Rechte durchzusetzen.

Anmeldung für Alle!