Vermieter:innen versuchen mit Befristungen den Kündigungsschutz zu umgehen und mehr Miete einzunehmen —>
Steht ein fester End-Termin ein festes Enddatum in deinem Mietvertrag?
Das ist ungewöhnlich, denn in Deutschland ist ein unbefristetes Mietverhältnis der Regelfall. Es lohnt sich daher, genau zu prüfen:
- Ist die Befristung überhaupt wirksam?
- Was passiert, wenn die Befristung unwirksam ist?
- Welche Folgen hat es, wenn sie doch wirksam ist?
Es gibt im Mietrecht zwei Arten der zwei Gründe für die Befristung bei Mietverträgen von Wohnungen: Eigenbedarf des Vermieters oder große bauliche Veränderungen nach dem Mietende. Für beide gilt: Sie sind nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam. Insbesondere muss es einen rechtlich anerkannten Anlass geben.
1. Kurzzeitvermietung (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
In letzter Zeit gibt es häufiger sogenannte Kurzzeit-Mietverhältnisse zum vorübergehenden Gebrauch. Grundlage ist § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Dein Vermieter oder deine Vermieterin behauptet dabei, du würdest die Wohnung nur für kurze Zeit nutzen wollen.
Zeitmoment – Wie lange darf die Befristung sein?
Damit die Befristung wirksam ist, muss der Gebrauch wirklich nur vorübergehend sein.
Die Gerichte sind sich noch nicht ganz einig, ab wann die Befristung zu lang ist:
- Manche Gerichte sehen eine Mietdauer von 12 Monaten als zu lang an.
- Teilweise wird bei mehr als 6 Monaten bereits von einer regulären Nutzung ausgegangen.
- Manchmal wird die Grenze auch bei 3 Monaten gezogen.
Sonderanlass – Gibt es einen echten Grund für die Kurzzeitvermietung?
Das Mietverhältnis muss nicht nur kurz sein, es muss auch einen konkreten Anlass für die begrenzte Dauer geben. Bloße Behauptungen des Vermieters („Du bist ja nur kurz da“) reichen nicht. Der Großteil der Gerichte fordert daher einen sogenannten Sonderanlass.
Beispiele für wirksame Anlässe:
- Ein klar befristetes Praktikum oder Semester.
- Ein zeitlich begrenzter Arbeitseinsatz.
In der Praxis wird jedoch oft einfach behauptet, du wolltest nur kurz bleiben – ohne echte Grundlage. Häufig steht das dann im Vertrag, ohne dass du vorher informiert wurdest.
Hier gilt:
Der Vermieter muss den Anlass darlegen und beweisen. Wenn das nicht nachvollziehbar ist, spricht vieles dafür, dass es sich in Wahrheit um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt.
Pass auf jeden Fall auf, was du bei dem Besichtigungstermin sagst, oder in der schriftlichen Kommunikation zum Ausdruck bringst.
Folgen:
| Situation | Folge |
| Wirksamer Kurzzeitmietvertrag | – Mietverhältnis endet automatisch zum vereinbarten Termin – Mietpreisbremse ist nicht anwendbar (§ 549 Abs. 2 BGB) – Vermieter kann nach Fristablauf direkt Räumung verlangen – Räumungsfrist nach § 721 ZPO möglich, aber oft nur kurz. Kein Kündigungsschutz |
| Unwirksamer Kurzzeitvertrag | – Mietvertrag gilt als unbefristet – Kündigung nur mit gesetzlichen Gründen (Eigenbedarf, Pflichtverletzung etc.). – Mietpreisbremse anwendbar |
Wichtig:
Oft lohnt es sich, die Unwirksamkeit durch Beratung oder sogar gerichtlich feststellen zu lassen.
2. Zeitmietvertrag nach § 575 BGB – Befristung wegen Vermieter-Plan
Hier gibt es echte befristete Verträge mit festem Enddatum, wenn der Vermieter oder die Vermieterin einen nachvollziehbaren Grund hat. Geregelt ist das in § 575 BGB.
Zulässige Befristungsgründe (§ 575 Abs. 1 BGB):
- Eigenbedarf – Der Vermieter oder bestimmte Angehörige wollen nach Ablauf selbst einziehen.
- Geplante Sanierung oder Modernisierung, die nicht mit deinem Verbleib in der Wohnung vereinbar ist.
- Verknüpfung mit einem Arbeitsverhältnis – sehr selten, bitte beraten lassen!
Formale Anforderungen:
- Der Grund muss schriftlich im Mietvertrag stehen und das in konkreter Form !
- Eigenbedarf: Wer genau soll einziehen? (z. B. Tochter, Mutter etc.)
- Modernisierung: Welche Maßnahmen konkret? Warum ist deren Durchführung unmöglich mit dir als Mieter*in? Oder wenn du in der Wohnung bleibst
Reine Schlagworte („wegen Eigenbedarf“) reichen nicht!
Bei formal wirksamer Befristung – Vier-Monats-Frist (§ 575 Abs. 3 BGB):
Du kannst frühestens 4 Monate vor Ablauf des Mietvertrags den Vermieter auffordern, zu bestätigen:
- Ob der Befristungsgrund noch besteht,
- Wann und wie genau er umgesetzt wird.
Antwortpflicht des Vermieters: 1 Monat.
Keine oder unzureichende Antwort → Mietverhältnis verlängert sich, bis Antwort kommt.
Falsche Angaben oder weggefallener Grund → Mietverhältnis wird unbefristet.
Folgen:
| Situation | Folge |
| Unwirksame Befristung (z. B. Grund fehlt oder unklar) | Mietverhältnis wird unbefristet. |
| Formell korrekte Befristung | – Mietverhältnis endet automatisch – Kündigungsschutz greift nicht – Räumungsklage möglich – Gericht kann keine Räumungsfrist (§ 721 Abs 7 ZPO) gewähren – Mietpreisbremse gilt während der Laufzeit, muss aber innerhalb der Befristung und spätestens innerhalb von 30 Monaten seit Vertragsschluss geltend gemacht werden. |
Wichtig:
- Keine Sozialklausel (§ 574 BGB) – du kannst dich nicht auf Härtefälle berufen!
- Nach Ablauf der Frist bist du verpflichtet auszuziehen, sonst drohen Kosten (Räumungsklage, Schadensersatz etc.).
Fazit:
Befristete Mietverträge sind oft fehlerhaft. Es lohnt sich immer, genau zu prüfen:
- Liegt der Befristungsgrund vor?
- Ist die Befristung korrekt formuliert?
- Wurde dein tatsächlicher Nutzungswunsch berücksichtigt?
Lass dich unbedingt beraten:
- Hier findest du offene Beratungen / hier kostenlose Beratungen der Bezirke
- Große Mieter*innenorganisationen (z. B. Berliner Mieterverein; Mietergemeinschaft)
HANDLUNGSMÖGLICHKEITEN
Schritte um effektiv gegen Miethöhe und Befristung vorzugehen:
Für eine Entfristung braucht es eine Beratung – siehe oben!
Miethöhe senken, Mietwucher prüfen und verfolgen lassen – Prüfstelle Berlin: https://www.berlin.de/aktuelles/9514648-958090-mietpreispruefstelle-geht-an-den-start.html
oder einfacher: www.mietwucher.app/de
Mietpreisbremse durchsetzen: Infomaterial der MGB
Informiere Deine Nachbar:innen! Diese wissen oft nicht, dass befristete Mietverträge unwirksam sein können und ihre Mieten zu hoch sind.
Sichere und langfristige Mietverhältnisse sind für die gesamte Nachbarschaft und ihren Zusammenhalt von Vorteil. Auch neue Nachbar:innen freuen sich, lange zu bleiben!
Handouts verteilen (hier zum selber ausdrucken) und auf Beratung aufmerksam machen und begleiten!
Noch besser: Trete allein oder gemeinsam mit Nachbar:innen der Mieterinnengewerkschaft Berlin bei!
Hier vernetzen sich Mieter:innen, um gegen diese Praxis und viele andere Missstände aktiv zu werden.
Muster-Verträge von den Plattformen (unter anderem Wunderflats) sammeln, damit gemeinsame Schritte gegen die unwirksamen Klauseln unternommen werden können. Die nächste Ortsgruppe der Mieter:innengewerkschaft freut sich bestimmt.
In vielen Fällen gelingt es, den Mietvertrag in einen dauerhaften Vertrag umzuwandeln und die Miete deutlich zu senken.
Sich gegen diese Praxis zu wehren, hilft allen Mieter:innen in der Stadt!